加強物業(yè)設(shè)備管理 提高節(jié)能降耗效益

       2003年以來，筆者一直從事公共建筑弱電系統(tǒng)工程顧問的工作，其中有多達兩年的時間從事空調(diào)系統(tǒng)運行優(yōu)化工作，和物業(yè)管理工作有密切交叉，對此深有切身體會。本文從物業(yè)管理業(yè)外人士角度來探討物業(yè)管理和節(jié)能的關(guān)系。
       一、智能建筑的發(fā)展對傳統(tǒng)物業(yè)管理的挑戰(zhàn)
       智能建筑經(jīng)過近20年的大發(fā)展，在中國已有3萬棟以上的大型公共建筑，傳統(tǒng)的物業(yè)管理迫切需要適應(yīng)這一新的形勢。
       因為建筑物的設(shè)計壽命為60年，而建筑物的建設(shè)周期僅僅占3~5年。假設(shè)物業(yè)管理對智能公共建筑的參與從建筑物建設(shè)的第三年開始，則物業(yè)管理的運作時間長達建筑物壽命的96%，其運作和管理水平對建筑物智能化的影響是不言而喻的。因此，作為現(xiàn)代化城市管理重要組成部分和房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的延續(xù)與完善，物業(yè)管理企業(yè)對智能化設(shè)施的管理本身遠比智能化系統(tǒng)設(shè)施的建設(shè)更重要。
       物業(yè)管理承擔著智能建筑運行和維護的職能。在建筑全生命周期中，智能公共建筑建設(shè)期的投資占25%，而運行期費用（設(shè)備維護費用、能耗費用和人工）占到了 75%。
       1、物業(yè)管理的現(xiàn)狀
       目前除極少數(shù)物業(yè)管理公司初步實現(xiàn)現(xiàn)代化管理外，大部分管理狀態(tài)甚憂。很多建筑雖然建設(shè)了智能化系統(tǒng)，卻并未達到智能化的效果。
       智能化系統(tǒng)中最為復(fù)雜的是樓宇自控系統(tǒng)，其本身具備節(jié)能管理功能，可以獲取相應(yīng)的經(jīng)濟效益，但實際上BAS目前的應(yīng)用水平卻相當?shù)�，其主要原因有�?br />        （1）25%的監(jiān)測值是不準確的，需要觀察和整改。如泵并未啟動而流量值卻不為零、冷量計讀值完全不合理等現(xiàn)象比比皆是，物業(yè)管理者卻毫無察覺，高級的設(shè)備僅僅作為擺設(shè)。如鍋爐供水溫度在啟動時間采樣顯示不準確的實例：鍋爐設(shè)定的最高出水溫度為80℃，而顯示最高溫度卻達150℃， 且出現(xiàn)了負跳變（對溫度物理量這是不可能存在的）。又如，有一臺泵全關(guān)時流量計顯示流量達40m3/h，原因是安裝時沒有調(diào)零或運行時沒有及時維護等。
       （2）系統(tǒng)的控制性沒有被優(yōu)化，表現(xiàn)為控制精度低、閥門反復(fù)振蕩、冷水機組供回水溫差小等故障。如上海某大樓盛夏某天的供回水溫度，冷凍水供回水溫差只有2℃。
       （3）因物業(yè)管理人員技術(shù)素質(zhì)低或各系統(tǒng)的接口沒有處理好而導(dǎo)致部分系統(tǒng)處于手動的狀況普遍存在。我們常�？吹�，明明BA系統(tǒng)功能完好，但物業(yè)管理人員讓它運行在手動狀態(tài)。而國際公認的觀點是：和手動相比，自動控制能夠節(jié)能10%以上。
       分析以上存在的問題，表明智能化物業(yè)管理的核心任務(wù)之一是優(yōu)化智能化系統(tǒng)，優(yōu)化的目的是最大限度地減少運行費用和成本，優(yōu)化的思想應(yīng)當建立在智能建筑建設(shè)和運行的基礎(chǔ)核心之上。
       2、物業(yè)管理對智能建筑的效用舉足輕重
       在我國20年的智能建筑建設(shè)過程中培養(yǎng)了一大批相關(guān)技術(shù)人才，專業(yè)的弱電監(jiān)理公司也逐漸成長。但是，經(jīng)�？吹奖O(jiān)理公司和大部分專家都致力于公共智能建筑的建設(shè)前期，尚未建立全過程的咨詢和優(yōu)化體制。只有物業(yè)管理承擔著運營管理的全過程，所以，竣工后存在的大量問題必然反饋到物業(yè)管理部門，由物業(yè)管理人員去承擔和解決。因此，物業(yè)管理是真正了解智能建筑各系統(tǒng)的建設(shè)狀況、優(yōu)點和缺陷的載體。作為這樣的載體，物業(yè)管理工作的壓力可想而知，物業(yè)管理工作任重而道遠。
       二、物業(yè)管理企業(yè)要更新管理體制
       1、應(yīng)當從酬金制過渡到承包制
       產(chǎn)生上述現(xiàn)象的根本原因除了建設(shè)時遺留的問題外，還有傳統(tǒng)物業(yè)管理的體制跟不上建筑智能化快速發(fā)展的原因。
       物業(yè)管理體制有酬金制和包干制兩種方式，上海地區(qū)物業(yè)管理運營以酬金制為主，大約占到70%，包干制約占30%。酬金制執(zhí)行時，能源消耗費用和物業(yè)管理部門的收入沒有直接關(guān)系，能耗費用按面積分攤給末端用戶；包干制則由物業(yè)管理部門承擔能耗費用。如執(zhí)行酬金體制的管理，則很難將節(jié)能改造工作做好，因為物業(yè)管理部門的主要職責之一是維持建筑物設(shè)備系統(tǒng)的正常運行，避免用戶的投訴。而有可能影響正常運行秩序的節(jié)能改造會被該部門視作一種麻煩，不僅不能激發(fā)物業(yè)管理工程部門的積極性，反而成為阻力。這種情況在國外也是一樣，因此，歐盟會議在2002年關(guān)于建筑節(jié)能指導(dǎo)書中專門分析了這一情況�，F(xiàn)在企業(yè)更愿意將賓館和醫(yī)院作為建筑節(jié)能改造的對象，原因就在于這兩類公共建筑的能耗費用都是由業(yè)主本身承擔的。
       2、物業(yè)管理應(yīng)推行以設(shè)備管理為基礎(chǔ)的法治理念
       物業(yè)管理以服務(wù)為產(chǎn)品，其管理的任務(wù)是安全和衛(wèi)生、舒適和方便、物美與價廉、及時與周到，并要滿足功能性、經(jīng)濟性、安全性、時間性、舒適性、文明性。以我們國內(nèi)目前的現(xiàn)狀來分析，一家質(zhì)量較好的物業(yè)管理公司，為業(yè)主服務(wù)的概念是比較深入人心的，但對如何提供物美和價廉的服務(wù)，如何滿足經(jīng)濟性的要求則不夠重視，與真正的需求尚有很大的距離。
       在國內(nèi)，物業(yè)管理盛行“人性化管理，以人為本” 的理念。但從能耗管理角度審視這個理念是有問題的，因為人性本身不具有主動節(jié)能性，相反會追求舒適和方便而不斷地耗能。典型的例子是在沒有制度約束的條件下，人們在離開工作場所時常常不關(guān)燈或不關(guān)空調(diào)甚至在光照度足夠的情況下還會開燈。因而，“以人為本”實際上是人治，而不是法治。相比之下，在國外物業(yè)管理推行的“facility management”理念才是法治。因此， 物業(yè)管理部門在能耗管理上應(yīng)當轉(zhuǎn)變理念。
       3、物業(yè)管理企業(yè)需要優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)
       建筑智能化的高科技特性和物業(yè)管理的核心優(yōu)化任務(wù)決定了對高端人才的迫切需求。當前，物業(yè)管理公司的人才結(jié)構(gòu)與實際需求有很大的差距，不少是房產(chǎn)管理人才結(jié)構(gòu)的延伸，即使比較好的物業(yè)管理公司也都普遍缺乏高端人才。形成對比的是，香港太古城的物業(yè)管理公司有很多高學(xué)歷人才在做樓控系統(tǒng)的優(yōu)化工作，他們把優(yōu)化工作分解成一個個的項目進行研究和實施，并取得了很好的經(jīng)濟效益。為了做好智能建筑的各個子系統(tǒng)的維護和優(yōu)化工作，他們的人才配備也具有專業(yè)齊全的特點。下表為太古集團采用降低靜壓法后每月節(jié)約的風(fēng)機能耗數(shù)量和總的節(jié)能量。

       
       國內(nèi)的物業(yè)管理公司即使是境外物業(yè)公司在大陸的分部，人才的配備上仍有很大的缺口，工程師相對缺乏，更不要說高端人才。許多操作人員雖有較豐富的現(xiàn)場工作經(jīng)驗，但他們對新事物、新技術(shù)并不敏感，喜歡用經(jīng)驗取而代之，尤其是缺乏系統(tǒng)的知識和概念，因而不能發(fā)現(xiàn)影響運行成本的問題和因素，比較常見的就是擯棄自動化的樓控系統(tǒng)不用，習(xí)慣以手動控制。為了適應(yīng)現(xiàn)代樓宇及自動控制系統(tǒng)的管理，物業(yè)公司配備高端人才刻不容緩。
       4、過渡時期可推行節(jié)能托管制
       物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟和技術(shù)力量要維持合同能源管理的成果絕非易事。而招聘適宜的技術(shù)力量在經(jīng)濟上和人力資源上都有困難。節(jié)能改造公司對能量管理實施托管可能是過渡時期一個好的形式。
       5、聘請咨詢機構(gòu)或?qū)＜医鉀Q高端人才缺乏是過渡時期的一種解決辦法
       鑒于目前人才市場缺乏高端樓宇自控系統(tǒng)人才，又考慮到高額的人才成本，聘請咨詢機構(gòu)或?qū)＜医鉀Q樓控系統(tǒng)的優(yōu)化問題不失為過渡時期的一種方法。咨詢機構(gòu)的介入方式可以是日常的，也可以列課題、達到指定目標的方式進行。相信這也是短期內(nèi)取得較明顯效益的方法。
       三、當前物業(yè)節(jié)能管理的方法和措施
       1、“行為節(jié)能”是首選
       國內(nèi)建筑最大的浪費能耗在于空調(diào)季節(jié)開窗的陋習(xí)，這一現(xiàn)象廣泛存在于各類公共建筑之中，這一陋習(xí)不改變，節(jié)能無法取得大的成果。美國紐約州建筑節(jié)能條例第一條強調(diào)：建筑物圍護的所有連接點和滲漏的地方都是空氣的泄漏源，包括門窗框、屋頂、墻和地板外接口的孔和縫、外墻的空調(diào)管縫、電力和電訊管道入口、廚房和廁所的進出水管道接縫等。而我們門窗洞開，相比發(fā)達國家，行為節(jié)能差距很大。
       其次，浪費能耗陋習(xí)表現(xiàn)在夏天室內(nèi)溫度設(shè)定過低，冬天設(shè)定過高。而每不適宜地多設(shè)定1℃的室內(nèi)溫度，將平均多浪費10% 的空調(diào)能量。
       當然，要物業(yè)管理企業(yè)來規(guī)范終端用戶的行為，目前在體制上是有困難的，所以需要國家加大有關(guān)法規(guī)的建設(shè)。
       2、物業(yè)管理節(jié)能應(yīng)以管理節(jié)能和工藝節(jié)能為主
       制訂以節(jié)能為目標的規(guī)章制度可以有效地實現(xiàn)節(jié)能。管理節(jié)能是低成本的，管理節(jié)能包括：控制用水系統(tǒng)的跑、冒、滴、漏現(xiàn)象；巡視樓層公共區(qū)域照明在無客戶時是否按時關(guān)閉，晚間公共區(qū)域空調(diào)是否關(guān)閉，衛(wèi)生間照明及排風(fēng)扇開閉是否符合要求等，并將情況及時反饋給總值班；及時調(diào)整衛(wèi)生間沖水閥門的使用狀態(tài)，杜絕長流水現(xiàn)象。每天做好能源消耗記錄，要求數(shù)據(jù)準確。值班人員和暖通人員做好每日用電抄表和操作狀態(tài)記錄，做好能耗的統(tǒng)計分析，發(fā)現(xiàn)能耗異常及時報告分析。
       在未使用能量管理平臺時，工藝節(jié)能能夠較大幅度地提高建筑能效。例如，保持樓控系統(tǒng)的完好和自動控制功能的正常啟用，過渡季節(jié)能嚴格按照室外溫度確定冷水機組的開啟時間，這些都是幾乎不需要成本卻能夠節(jié)能10%的工藝手段。
       3、實施節(jié)能改造
       物業(yè)管理也要創(chuàng)造條件進行現(xiàn)代化節(jié)能改造，改造應(yīng)當以能耗計量數(shù)據(jù)為依據(jù)。目前節(jié)能改造有兩個重點：一是公共建筑普遍存在靜態(tài)水力失衡問題，靜態(tài)水力平衡的實現(xiàn)可以大幅度地節(jié)約傳輸能耗；二是空調(diào)系統(tǒng)控制策略的優(yōu)化。
       四、結(jié)束語
       建筑智能化的快速發(fā)展對物業(yè)管理企業(yè)形成了挑戰(zhàn)。要解決這一問題，物業(yè)管理行業(yè)宜從機制改革著手，從薪酬制過渡到承包制，并推行以設(shè)備管理為基礎(chǔ)的法治理念；在條件許可時，優(yōu)化人才結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理宜將優(yōu)化智能化系統(tǒng)作為核心任務(wù)之一，以達到降低能耗和運行費用的目的。公共建筑的節(jié)能改造并不一定非要巨大的費用投入才能達到節(jié)能的效果，行為節(jié)能、加強管理和改進空調(diào)系統(tǒng)、照明系統(tǒng)的運行工藝也能取得良好的節(jié)能效果。